ZAN, intensification urbaine, éco-rénovation et éco-construction… A l’occasion de la sortie de son livre «L’habitat fait le citoyen-Le logement entre crise sociale et environnementale», le vice-président de la région Ile-de-France en charge du Logement, de l’Aménagement durable et du SDRIF Environnemental a accepté de nous livrer ses réflexions sur ces sujets qui, selon lui, ne font pas assez débat.
A noter que Jean-Philippe Dugoin-Clément est aussi maire de Mennecy (91), 1er vice-président de l’Association des Maires d’Ile-de-France (AMIF) en charge de la décentralisation, Secrétaire National de l’UDI en charge de l’Écologie, Président du Conseil d’administration de l’Établissement public foncier (EPF) d’Île-de-France, et Président du Conseil d’administration de Grand Paris Aménagement (GPA).
Dans votre livre*, vous alertez sur «la bombe sociale à retardement» que vous semble être la question du logement. Quels sont les principaux enjeux auxquels il nous faut urgemment répondre?
Jean-Philippe Dugoin-Clément: «Le principal enjeu est de pouvoir concilier à la fois l’urgence sociale et l’urgence environnementale, c’est-à-dire d’arriver à construire plus et mieux. Et à le faire à des tarifs qui soient accessibles. Si l’on n’est pas capable de relancer la machine suffisamment rapidement, le risque est grand de se retrouver dans une équation totalement insatisfaisante.
Il faudra alors soit lâcher du lest sur nos critères environnementaux, soit produire des logements qui seront totalement inaccessibles aux classes moyennes et populaires. Il faut donc absolument se remettre dans un ordre de marche vertueux afin d’éviter de foncer tout droit dans le mur, ce que d’une certaine manière nous sommes en train de faire!»
Vous dénoncez la stratégie ZAN telle qu’elle était envisagée jusqu’ici. Une nouvelle proposition de loi vient d’être soumise à l’Assemblée Nationale, et a été largement adoptée. Vous semble-t-elle plus juste?
Jean-Philippe Dugoin-Clément: «Même si la commission mixte paritaire est parvenue à un accord le jeudi 6 juillet, nous n’en avons pas terminé: il y aura les débats à l’Assemblée nationale et au Sénat les 12 et 13 juillet, puis les décrets suivront. Quoiqu’il en soit, bien sûr que personne ne peut être contre la réduction de l’artificalisation des sols! Au contraire, tout le monde la souhaite. Mais il y a une incohérence (ou plutôt une injustice) et un impensé qui me semblent très regrettables.
L’injustice est très représentative de ce qui se passe dans ce pays qui veut que tout le monde marche au même pas, à la même heure, quelle que soit la réalité des territoires. Non, l’Ile-de-France n’est pas la Corse qui n’est pas l’Occitanie qui n’est pas non plus les Pays de Loire!
On ne peut pas appliquer les mêmes règles à tous les territoires! Voilà des décennies que nous le faisons, et l’on se rend bien compte que ça ne fonctionne pas. Pourtant on continue… Aujourd’hui, par exemple, on applique exactement les même règles à ceux qui ont déjà fait des efforts extrêmement élevés sur leur trajectoire ZAN et à ceux qui, au contraire, ont préféré faire de l’artificialisation à tout va! Nous devons accélérer la décentralisation et sortir de la spirale centralisatrice qui paralyse nos territoires.»
Et quel est l’impensé de cette stratégie ZAN?
Jean-Philippe Dugoin-Clément: «Là encore, c’est une grande caractéristique d’une partie de notre administration: on pense des principes sans réfléchir à leurs applications. Le principe du ZAN, encore une fois tout le monde le souhaite mais il n’est pas sans conséquence, en particulier sur le coût des constructions. Alors dire que tout cela peut se faire sans accompagnement des territoires n’a pas de sens. Pourtant, la prise en compte financière est un impensé total de la loi! Heureusement, les débats au Sénat ont enclenché une prise de conscience; j’ai moi-même eu l’occasion d’insister sur le financement de la trajectoire ZAN et la spécificité de l’Ile-de-France lors de différentes auditions. Car c’est un sujet majeur!
Pourquoi?
Jean-Philippe Dugoin-Clément: «Prenons l’exemple de Grand Paris Aménagement que je préside (et qui est le plus gros aménageur public d’Ile-de-France). La marge brute pour qu’un aménageur ne fonctionne pas à perte se situe aux alentours de 12%. Celle de GPA sur la décennie précédente (avec un portefeuille essentiellement composé d’extensions urbaines) était située à 21%. Sur la décennie à venir, ce sera entre 10,5 et 11%. Ce qui veut dire que l’on ne peut fonctionner que si nous obtenons quelques subventions d’équilibre. Or, encore une fois, la loi ne s’en soucie pas. J’insiste: ce que je dis-là ne remet en aucun cas en cause l’objectif du ZAN, évidemment!»
Concernant l’éco-rénovation, nous sommes sur un calendrier absolument intenable. L’interdiction de location telle qu’elle est prévue actuellement provoquera la même chose que ce que l’on connaît actuellement pour les ZFE.
Jean-Philippe Dugoin-Clément, vice-président de la région Ile-de-France
Au vu du contexte social, la question essentielle de l’éco-rénovation, comme celle de l’éco-construction, peuvent-elle encore être audibles?
Jean-Philippe Dugoin-Clément: «Elle doivent l’être. Le contexte social, c’est du court ou moyen terme. L’éco-construction et l’éco-rénovation, c’est du moyen et long terme. Concernant l’éco-rénovation, nous sommes sur un calendrier absolument intenable. L’interdiction de location telle qu’elle est prévue actuellement provoquera la même chose que ce que l’on connaît actuellement pour les ZFE, alors que Lyon et Paris reviennent en arrière. Quand bien même on arriverait à trouver les financements et à enclencher les process dans les copropriétés, au vu de l’ampleur du chantier le secteur du bâtiment n’a pas les moyens de tenir. Rendez-vous compte: en Ile de France, c’est 49% des logements actuellement en location qui ne seront plus louables dans les dix prochaines années!
Cela ne veut pas dire qu’il ne faut pas le faire, bien au contraire. Simplement il ne faut pas faire croire n’importe quoi aux gens, quitte à revenir en arrière lorsqu’on se retrouvera au pied du mur.»
@Maisons Blanches
Et concernant l’éco-construction?
Jean-Philippe Dugoin-Clément: «La RE 2020 marque un progrès, et les calendriers ont été faits de manière raisonnée pour permettre à la profession de s’adapter.
Le problème, toutefois, porte (comme je le disais à l’instant) sur l’explosion du coût de la construction. Les taux d’intérêt remontent et nous n’avons évidemment aucune prise dessus. Le coût des matériaux a explosé. De plus, il faut le reconnaître, même si c’est une bonne chose: les règles environnementales (et notamment les règles énergétiques) augmentent aussi ces coûts. Enfin, le prix du foncier lui aussi est élevé. Et il ira en augmentant du fait de la trajectoire ZAN.
Bref, pour ne pas avoir à revoir à la baisse nos ambitions environnementales, je plaide pour le plafonnement du prix de cession de ces fonciers, au moins dans les zones tendues. Si on n’a pas le courage de faire cela, on se retrouvera avec le risque que je décrivais tout à l’heure, ce qui est pour moi inimaginable!»
Lorsqu’on a dit Zéro artificialisation nette, beaucoup ont compris Zéro construction. Et personne n’a eu le courage de dire que, non, c’était tout sauf ça!
Jean-Philippe Dugoin-Clément, vice-président de la région Ile-de-France
Au terme de «densification», vous préférez celui d’«intensification urbaine» que vous appelez de vos vœux. Qu’entendez-vous par là?
Jean-Philippe Dugoin-Clément: C’est là la conséquence (que personne n’a osé porter politiquement) de la Convention citoyenne, de la loi 3C (la loi Climat et résilience convention citoyenne votée en 2021, ndlr) et de la stratégie ZAN. Lorsque la population augmente, soit vous faites de l’extension, soit vous n’en faites plus. Et là, vous densifiez la ville. Lorsqu’on a dit Zéro artificialisation nette, beaucoup ont compris Zéro construction. Et personne n’a eu le courage de dire que, non, c’était tout sauf ça!
Bref, pour tenir compte de la loi 3C et de la préservation de milieux naturels (en restant sur une trajectoire réaliste de -20% d’artificialisation sur la prochaine décennie), on est effectivement amené à travailler sur l’intensification urbaine.»
Le terme peut faire peur, non?
Jean-Philippe Dugoin-Clément: «C’est vrai, mais relativisions. Hormis Paris, les villes les plus denses d’Ile-de-France que sont Levallois-Perret, Courbevoie, Vincennes et Montrouge sont loin d’être des communes pénibles à vivre! Souvent, les questions qui se posent sont: quelle est la typologie d’aménagement urbain? Quels services publics sont proposés? Quels accompagnements sont prévus? C’est tout ce travail d’explications que nous devons porter. Et puis, ré intensifier la ville, c’est aussi permettre la surélévation, ce qui peut permettre de financer la transition écologique du bâti ancien. C’est aussi travailler sur des friches. Nous avons un potentiel important, ainsi qu’un socle énorme de zones d’activités économiques: 35 000 ha. Et, pour une grande partie d’entre elles, elles sont réutilisables.»
Un mot pour conclure?
Jean-Philippe Dugoin-Clément: «Je me désole que le logement -principal poste de dépenses captif des Français, et qui conditionne intégralement ce que nous sommes- soit aujourd’hui un impensé politique. Il doit être remis au cœur de nos politiques publiques, être un sujet de débat national. L’objectif de mon livre était justement là. Par ce biais, j’amène des pistes de réflexion afin de susciter le débat.»
* Préfacé par Jean-Louis Borloo, « L’habitat fait le citoyen-Le logement entre crise sociale et environnementale » de Jean-Philippe Dugoin-Clément est paru fin juin aux éd. de l’Aube.